借地権とはどんな権利？

借地権とはどんな権利？

広い土地を所有しているけれどまったく利用はしておらず、固定資産税だけを払っているという場合には、土地を売却してしまうのも良いでしょう。とはいえ、その土地が先祖代々受け継がれてきた土地であったり、将来的に子どもへ贈与したいと考えていたりする場合には、その土地を売却してしまうわけにはいきません。そんなときには、土地を貸して地代収入を得るという方法も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか？そこで今回は、土地を貸す場合に重要になる「借地権」について詳しく解説していきます。

旧借地権と新借地権の違い

「借地借家法」は、平成4年に施工された法律で、それ以前は「借地法」という法律によって借地権が定められていました。では、「借地借家法（新法）」と「借地法（旧法）」とでは、借地権にどのような違いがあるのでしょうか。具体的に見てみましょう。

土地を借りる期間の違い

借地権の存続期間、すなわち土地を借りる期間について新法では建物の種類に関わらず一律で最低30年とされています。一方旧法では、建物の種類によって存続期間が異なっていて、堅固な建物（コンクリート造や石造など）は最低30年、非堅固建物（木造など）は最低20年とされていました。

更新後の存続期間の違い

契約更新をした場合の借地権の存続期間は、新法では1回目が20年、2回目以降が10年とされています。ただし、借主と地主の間でこれよりも長い期間を定めることは可能です。

地主が更新を拒絶する場合

借地権のトラブルで最も多かったのが地主側の更新拒絶（更新をしない）をめぐるトラブルです。なぜなら、旧法では地主が借地契約の更新を拒否するには、地主が自らその土地を必要としているか、もしくはその他の正当な理由がなければ、認められないとされていて、その「正当な理由」の解釈が地主と借主の間で異なることがあるからです。そこで、新法では、「正当な理由」がある程度明確にされ、地主が借主に対して財産上の給付（立退料の支払い）を行えば、更新を拒絶できるように改正されたのです。

定期借地権とは？

借地権を定めた昔の法律「旧借地法」では、土地の所有者よりも土地を借りている人に対する権利が強かったため、「一度土地を貸すと、半永久的に戻ってこない」と言われていました。こうした土地所有者（地主）側の不公平感に考慮し、「新借地法」では更新規定が適用されない新タイプの借地制度が設けられました。これが「定期借地権」です。これまでの借地権との最大の違いは、定期借地権はあらかじめ定められた期間のみ借地権が有効という点で、その期間さえ守ればそれ以降は理由がなくても更新をする必要がありません。そのため、地主は「土地が戻らない」という心配をする必要がなくなったのです。

定期借地権のメリット、デメリットは？

土地所有者にとっての定期借地権のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット

・期間を満了すれば必ず土地が返ってくる
・借入金いらずのリスクがほとんどない事業を展開できる
・固定資産税が軽減される

デメリット

・契約期間中はその土地を自分で使用できない
・地代は建物を貸した場合の賃料と比べると低い

借地権がついた土地は、場合によっては利用上の制約を受けることがありますので、まずはその仕組みについてしっかりと理解をして、土地の活用をしていくようにしましょう。